住宅ローンを組む際に、固定金利と変動金利のどちらがよいのか悩むところだと思います。
まず、返済方法や金利についての説明、最後にどちらがよいのかを見ていきましょう。
1.住宅ローンの2つの返済方法
1.元利金等返済方式 返済額の内訳である元金と利息の合計額が常に一定。
2.元金均等返済方式 返済額の内訳である元金部分は常に定額で利息の部分が当初高く、毎月利息が下がっていきます。
返済額も当初高く、返済ごとにさがっていきます。
2.3つの金利タイプ
1.固定金利型 金利が借入期間の間常に一定で返済額も変わらない。
2.一定期間固定金利型 たとえば借入期間が30年で当初10年だけ固定金利になっているようなタイプを言います。
最初の10年間は金利も変わらず返済額も定額ですが、10年後にはその当時の金利に合わせて金利の見直しがかかり、返済額も変わる可能性があります。
3.変動金利型 金利が半年ごとに見直しされ、返済額は5年単位で変わります。
3.基準金利と適用金利
1.基準金利 金融機関の店頭表示金利のことをいいます。
2.優遇金利 通常店頭表示金利からある一定の幅の割引をしてくれるケースがあります。
この割引の幅を優遇金利といい、店頭表示金利から優遇金利を引いたのが実際に借り入れる適用金利になります。
ただ優遇金利には適用期間の違いがあるので注意しましょう。
全期間定額で割り引くタイプ、最初の何年かだけ割り引くタイプ、当初の期間とそれ以降の期間に割り引く優遇金利が異なるタイプがあるので、どのタイプが一番メリットが高いか確認する必要があります。
4.将来の金利変動リスク
住宅ローンは長期で借り入れるものなので、将来の金利変動リスクを考慮する必要があります。
ただ将来どうなるかの予想は非常に難しいです。
参考に過去30年以内にどういう状況があったかを確認しましょう。
過去30年以内の変動の店頭表示金利で一番高いときは8%を超える状況もありました。
現在から30年後にどうなっているかの予想は難しいところですが、過去にこういったこともあったことを考慮にいれて、しっかりと金利の選択をする必要があります。
5.変動金利の注意点〜未払利息の問題
未払い利息とは、変動金利は半年後とに金利が変わりますが、返済額は5年間変わらない特性があり、たとえば返済期間の1年後に金利が急上昇した場合、返済額はいままでと変わらないので、支払いしなければいけない利息のほうが返済額を超えてしまう逆転現象が起こるかもしれない可能性がでてきます。
この支払利息の返済額を超えた部分が未払い利息になります。
残高は減らずに支払利息が常に積みあがっていく、こういった危険性もあります。
6.固定金利と変動金利のどちらがいいのか
どちらも一長一短があるので一概にはいえませんが、金利の特性を知ることで、自身のライフプランに合うタイプはどういったタイプか、こういったところを視点に選択する必要性があります。
たとえば貯蓄余力がたくさんある方だったり、10年後にある程度まとまった収入予定がある方であれば、35年間の全期間固定で借り入れる必要はなさそうであるなど、固定金利も採用するにしろ、必要な固定金利期間を考慮するなど、今後の生活基盤を考慮しながら適正な返済方法を考えていく必要があります。
住宅ローンにはどのような諸費用がかかるでしょうか。(lesson3を参考に!)
・印紙税
・金融機関への手数料
・住宅ローン保証料
・登記手数料
・団体信用生命保険料
・火災保険
このように様々な諸費用がかかります。
金融機関によって違う諸費用とは
■フラット35について
フラット35とは住宅金融支援機構が民間の金融機関を通じて融資する、長期固定金利の住宅ローンで、特徴は全期間固定金利で審査基準が明確です。
現在の状況としては全期間固定金利の中では、他の金融機関とくらべて低金利であり、固定金利を選択する方の中では、選ばれることが多くなっています。
一定の要件を満たすと金利優遇を受けられるフラット35Sという制度もあり、対象となる住宅の場合、たとえば10年間0.3%金利を優遇してくれることもあります。
■団体信用生命保険について
フラット35の他の金融機関と違いのなかに団体信用生命保険があります。
団体信用生命保険とは、住宅ローンを組んでいる人が返済途中で万一亡くなってしまった場合、保険が代わりに金融機関に残高をお支払いすることを目的として加入する保険です。
多くの民間の金融機関は強制加入となっていて、通常利息の中に含まれていることがほとんどですが、フラット35は任意加入となっています。
ただし団体信用生命保険に加入するためには、毎年ご自身で保険料を払っていく必要があります。
住宅ローンには様々な諸費用がかかります。
住宅ローンを選ぶ際には、単純に金利の差ではなく、諸費用も含めたトータルコストで考えないとわからないのです。
金融機関の選び方はこういったところにも注意して選択するとよいでしょう。
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