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親族所有の建物リフォームの住宅ローン減税　Ｔさん 　2019年7月5日

質問失礼させていただきます。
兄名義の空き家をリフォームして住む予定があります。
リフォーム代金は約1000万円です。

資金はローン会社から借入予定です。
住宅ローン減税を受けるには自分名義に変更が必要かと思いますが、割合は関係あり
ますか？

例えば1/2以上自分名義になっていれば住宅ローン減税の適用になる等ルールはあり
ますか？

また、名義変更の際は贈与税が発生するかと思いますが、名義に変更にかかる費用と
どちらが得なのかわかりません。

ご教示いただけると助かります。

よろしくお願い致します。

質問投稿先　無料WEB相談

　親族所有のリフォームの住宅ローン減税　 回答者 ＦＰ鈴木　美和子

Ｔさん、こんにちは。
兄名義の住宅のリフォームローンの住宅ローン控除のご相談ですね。

まず、増改築等をした場合にうけられる住宅ローン控除についてですが、おそらくは以下の要件にあったリフォームローンを組まれる予定ということですね。

詳しくは以下のページに記載されていますので、ご確認ください。

No.1216 増改築等をした場合（住宅借入金等特別控除）　国税庁ＨＰより

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1216.htm

住宅ローン控除を受けるための自分名義の持分に条件はありませんが、１％でももっていないと適用されませんので、現在持分がなければ大規模修繕を行う前に、１％でも持分を持っている必要がありますので、まずここで登記が１回必要になります。

修繕が終わった後に、再度正しい持分で登記しなおすことになりますので、登記費用はおそらく２回かかると思われます。

贈与税は、参考の例ではありますが、たとえば持分の５０％を譲渡する場合で、物件の評価額が２０００万円とした場合だと、２０００万円のうち、１０００万円を贈与することになるので、基礎控除１１０万円を引いた８９０万円に対して贈与税がかかることになります。

贈与税は、1,000万円以下の場合、税率40％-控除125万円

ですので、１，０００−非課税枠１１０万＝８９０万

８９０万×４０％−１２５万円＝２３１万円

贈与税はおよそ２３０万円弱、こちらと登記費用２回分がかかることになりますので、住宅ローン控除で戻ってくる控除額が現在の１０年で毎年残額の１％としますと、最大１００万円ですから、かなり持ち出しが多くなります。

持分割合は、贈与税の非課税範囲（１１０万円以下）にするなどの考慮は必要かと思います。

また住宅ローン控除を受けられるための条件もあるため、それにみあった住宅ローンにする必要がありますので、住宅ローン控除を受けるための条件に合わせるメリットがあるかどうか、ご検討されるほうがよろしいかと思われます。

当社でも国税庁に確認いたしましたが、最寄りの税務署などに確認されてみていただくとよいと思います。

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