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住宅ローン別所有の土地担保　質問者Ｈさん 2018年6月27日

質問よろしくお願いします。
旦那名義で住宅ローン、または無担保ローン・リフォームローンを検討しています。

個人事業主で今年で２年目になります。
確定申告２回済みで、直近の年収が250万です。
旦那名義で自動車ローンが残り170万あります。

実家の敷地内にはなれとして新築を建てるか、別の場所に土地を買って新築を建てるか悩んでいます。

実家の敷地内に立てた場合、実家と土地を担保にはいれたくないので無担保ローン、またはリフォームローン希望です。

もしくは母名義で別の場所に一軒家があり、そちらの物件を代わりに担保にいれることは出来ますか？

それか、別の土地を買ってそこに新築を建て、そこを担保に入れて住宅ローンを組むのが一番ですか？

質問投稿先　無料WEB相談

　住宅ローン別所有の土地担保　　回答者　ＦＰ鈴木　美和子

Ｈさん、こんにちは。
実家の敷地に家を建てるべきか、別の場所に新築を建てるかのご相談ですね。

まず実家の敷地に建てる場合ですが、土地を担保に入れることができないと無担保ローンになりますが、金利の優遇が受けられないため、低金利な住宅ローンに比べて負担する金利は高くなる可能性があります。

リフォームローンも通常は、土地を担保に入れ無いので、金利条件はあまりよくないのと、高額な借入は難しいと思われます。

また別の場所にある土地を担保にする場合も、通常の住宅ローン利用枠ではなくなるので、借入できる金融機関も限られてくるのと、金利条件も通常金利より高くなる可能性があります。

現在の土地を担保にどうしても入れたくないということであれば、別の土地を買って新築を建てるケースのほうが、住宅ローン利用はしやすいです。

ご主人が個人事業主とのことですので、住宅ローンを借りる場合の一般的な金融機関の審査条件をお伝えいたします。

なお、個人事業主の場合、Ｆさんは他の借り入れはないとのことですので、下記条件もクリアする必要があります。

・過去3年分の確定申告書がある
・過去3年間の損益が黒字である
・事業内容が流行に左右されるものや一過性のものでなく継続的に収入が見込める事業である

また車のローンの残債が１７０万円あるとのことですので、こちらは返済負担率に影響してくると思われます。

住宅ローンの借入条件の審査基準は、１.年収　２.勤務先、３勤続年数、４、現年齢、５、返済完了年齢、６、年収に対するローン返済比率、７、延滞履歴の有無などです。

まず、住宅ローンの審査の際には、６の返済負担率というものが見られます。

返済負担率の計算式

（住宅ローンの年返済額＋車のローンの年返済額）÷年収＝返済負担率

以上のように、車のローンの返済額があることで、借入可能な住宅ローンの金額が低くなってしまいます。

一般的な金融機関は、年収400万円未満　の場合は３０％以下としているといわれていますので、可能であれば、車のローンは住宅ローンを借り入れる前に返済しないと難しいかもしれません。

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