住宅ローン減税と繰り上げ返済 質問者 ふみやさん 2016年3月6日
フラット35sで4500万借りました。
金利は1年目から10年目0・81で11年目からが1・41です。
(1)元利均等返済で期間短縮型で、毎年150万ずつ繰り上げ返済する
(2)住宅ローン減税をまるまる受けて11年目に1500万繰り上げ返済するので
はどちらがお得ですか?
また、上記の150万円の部分を300万に変更した場合(1)と(2)どちらがお得になりますか?
教えていただけたらうれしいです。
質問投稿先 無料WEB相談
住宅ローン減税と繰り上げ返済 回答者 FP鈴木 美和子
ふみやさん、こんにちは。
住宅ローンをいつ繰り上げ返済すると有利かどうかのご相談ですね。
借り入れ時期が記載がなかったのですが、ふみやさんは住宅ローンを最近組まれたことを前提に回答させていただきます。
<住宅ローン減税の条件>
平成26年4月1日以降借り入れの場合、減税期間10年、減税額:1〜10年目年末残高等×1%(限度額40万円・認定長期優良住宅の場合50万円)
となっております。
ふみやさんの住宅ローン減税は、認定長期優良住宅に該当するかしないかで、返済するメリットが変わります。
認定長期優良住宅に該当しているのであれば、毎年の減税の限度額が50万円となります。
その場合はふみやさんの年収によっても回答が異なってしまいますが、毎年の住宅ローン減税が限度額まで受け取ることができれば、借り入れの金利が0.81%とのことですので、途中で繰り上げ返済していくよりも、減税を最後までまるまる受け取った上で、11年目にまとめて繰り上げ返済するほうが有利かと思われます。
認定長期優良住宅に該当しないのであれば、返済元本が4000万円を超える部分については、住宅ローン減税対象外となるので、住宅ローンの借入れ元本が4000万円までは返済をうまくコントロールする必要がありそうです。
大まかに説明すると、住宅ローン残高4,000万円までは、繰上げ返済を優先したほうが有利となります。
残高4,000万円未満で、毎年の限度額いっぱい受け取ることができるようであれば、繰上げ返済はストップして、残りは減税受け取り後に一括受け取りすると有利になります。
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