借り換えに伴う贈与税について 質問者 takkさん 2016年2月16日
はじめまして、よろしくお願いします。
当方、現在フラット35で夫婦合算で借入しております。
残り28年、残高1770万、利率1.1%(当初5年)、毎月約62,559円払っています。
持分割合は、私(夫)約70%、妻約30%です。
ただし、実際は私が全て払っております。(収入合算でないと借入できなかったため
です)
今回、他銀行の変動に借り換えを予定しておりますが、その際、私単独で借入する予
定です。(妻が連帯債務でいることを嫌がっているため等、理由は色々あります。)
変動なので予測できませんが、今のところ当初0.589%を予定しております。
問題となるのは、今まで夫婦合算だったものが、私(夫)単独で借り換えすることに
より、贈与税が発生するのでしょうか?
借り換えすることで、持ち分も私100%となるのですよね。
その場合、おおよそどのくらい贈与税が発生するのか、また、回避方法はないのか、
教えていただければ幸いでございます。
質問投稿先 無料WEB相談
借り換えに伴う贈与税について 回答者 FP鈴木 美和子
takkさん、こんにちは。
住宅ローンの借り換えの際に贈与税が発生しないかのご相談ですね。
現在は連帯債務で住宅ローンを組まれているのですね。
最初の借り入れの時点で、収入合算でないと借り入れできなかったという経緯があるようですが、新たな住宅ローンを借り入れできるかどうかは、連帯債務者(持分割合の所有者)である奥様をはずすことを新たな銀行が認めてくれるかというところがポイントになってくると思います。
また奥様の分の物件価格の3割を現段階で、持分100%に変更登記をする必要がある場合には、権利の譲渡になりますので、無償で譲渡した場合には、一般的にはその部分に贈与税は発生します。
30%の持分割合は、奥様の所有物のままで、連帯債務者として、名義を出さずに、借り換えをすることを金融機関が同意をする形であれば、毎年住宅ローン支払い金額の30%を、奥様に贈与する形とみなされる場合もありますが、暦年贈与の場合には、毎年110万円以下であれば、非課税なので、このケースでは、贈与税の支払いをすることにはならないと思われます。
どのように解釈されるかは税務署の判断になりますので、詳しくはもよりの税務署にご確認ください。
借り換え予定の住宅ローンは変動金利を予定されているとのことですね。
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借り換えに伴う贈与税について 質問者 takkさん
ご回答いただき、誠にありがとうございます。
ご回答に不明な点がございましたので、ご返信させていただきます。
連帯債務者から妻を外すことは、新たな銀行は認めてくれております。
「暦年贈与の場合には、毎年110万円以下であれば、非課税なので、このケースで
は、贈与税の支払いをすることにはならない」とのことですが、これは「30%の持
分割合は、妻の所有物のまま」の場合でしょうか?
持分は、私の持分100%に変更するつもりでおりましたが、その場合は必ず贈与税
が発生する、ということでしょうか?
また暦年贈与がよく分からずネットで調べたところ、「1月1日から12月31日までの間(暦年)に贈与を受けた金額が110万円(基礎控除額)以下なら贈与税の申告が不要な制度」とありました。
たとえば妻の持分600万、残り28年あるとして、それを600÷28とすると毎年21万ということですよね。
その場合は贈与税が発生しない、という認識で合っていますでしょうか?
恐れ入りますが、よろしくお願い申し上げます。
借り換えに伴う贈与税について 回答者 FP鈴木 美和子
takkさん、こんにちは。
新たにいただきましたご質問にお答えしますね。
・「暦年贈与の場合には、毎年110万円以下であれば、非課税なので、このケースでは、贈与税の支払いをすることにはならない」とのことですが、これは「30%の持分割合は、妻の所有物のまま」の場合でしょうか?
・・・はい、これは妻30%の持分のままの場合のお話です。
本来奥様が支払うべき住宅ローンがご主人が払っていたということなので、奥様に住宅ローンを支払うための資金を贈与していた、という意味での暦年贈与です。
・持分は、私の持分100%に変更するつもりでおりましたが、その場合は必ず贈与税が発生する、ということでしょうか?
・・・権利の譲渡になりますので、無償で譲渡した場合には、一般的には贈与税は発生します。
しかしながら、通常の流通価格で妻が夫に譲渡する場合にはその限りではありません。
その場合は夫と妻間できちんと売買契約書を交わす必要があります。
・たとえば妻の持分600万、残り28年あるとして、それを600÷28とすると毎年21万ということですよね。
その場合は贈与税が発生しない、という認識で合っていますでしょうか?
・・・質問の意図が違うかもしれませんが、文面から判断する解釈でご案内します。
28年に分けてという解釈では税務署は見てくれません。
600万円は無償で譲渡した年に贈与税はかかってきます。
詳しくはもよりの税務署にご確認いただければと思います。
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