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無料WEB住宅ローン相談TOP > 質問273

フラット35からの借り換え 質問者 かなこさん 2015年3月5日

初めてですが、よろしくお願いします。

借入れは2920万、現在、残期間26年6ヶ月で残高2600万、利率3.36です。毎月118324円支払っています。

名義は夫単独で、現在の借入も夫のみです。
借換には夫一人では無理でしたので私の収入を合算をし、連帯債務者になります。
借換後は7年固定の利率1.893 期間26年です。

その際、名義は夫のみですので贈与税がかかる心配があります。

住宅ローン控除は夫のみと認識しております。

今の不安は贈与税の事と、単独名義のまま連帯債務者となる事に何かデメリットがあ
るのでは・・・と思っています。
借入債務の割合は銀行に問い合わせた所、割合はなく、ひとつの住宅ローンを二人で
返すと考えてくださいといわれました。

長文になり、申し訳ございません。
よろしくお願いいたします。

質問投稿先 無料WEB相談

 フラット35からの借り換え 回答者 FP鈴木 美和子

かなこさん、こんにちは。

住宅ローンの借り換えにあたり、
1.収入合算した分に贈与税がかかるかどうか?
2.ご主人の単独名義での連帯債務者であることに不利益はあるか?
のご相談ですね。

まず、確認ですが、かなこさんがなるのは、連帯保証人ではないでしょうか。
名義がご主人のみ、住宅ローン控除もご主人のみ、というところから推察する限り、
連帯債務者ではなく、連帯保証人ではないかと思われます。

連帯保証人と連帯債務者の違いをご説明します。

連帯保証人・・主たる債務者はあくまでも夫であり、妻は保証人に過ぎない。
ところが、支払いの延滞等が生じて債権者から保証人へ請求されたときに、通常の保証人であれば 「まずは債務者である夫に請求して欲しい」 と主張する権利があるのに対し、連帯保証人にはその権利がなく、請求を受ければ直ちに弁済の責任を負います。住宅ローン控除は妻は受けられません。

連帯債務者・・住宅ローンに対して夫も妻も共に債務者となり、債権者は夫に対しても妻に対しても同等に請求できる。夫婦共に債務の額は住宅ローンの額になります。半分ずつにはなりません。共有名義となり、住宅ローン控除の計算においてはそれぞれの登記された持分によって控除を受けられます。


1.収入合算した分に贈与税がかかるかどうか?について

連帯保証人である場合

奥様が連帯保証人である場合、奥様は債務者ではないので、夫のみの名義となります。
もともとご主人名義のものであることは変わりませんので、贈与税は発生しません。


連帯債務者である場合

連帯債務であれば普通はその収入の割合で名義も分割されますが、今回はご主人の単独名義ですね。
国税庁のホームページで以下のように紹介されています。

「夫名義のマンションのローンを共働き夫婦で返済した場合」
 夫婦でマンションを購入することにしました。マンションの名義は夫ですが、ローンは夫婦の連帯債務です。ローンの返済は共働きの収入から行いますが、贈与税の問題がありますか。

 ローン返済の年ごとに妻から夫に贈与があったものとされます。その年のローン返済額に妻の所得が夫婦の所得の合計に占める割合を乗じて計算した金額がその年の贈与額になります。
(相法8、昭34直資58)

このように載っていますので、新しく組みなおす住宅ローンの残債にあわせて、贈与税を計算することになります。

贈与税について国税庁のホームページからご説明します。
「贈与税は、一人の人が1月1日から12月31日までの1年間にもらった財産の合計額から基礎控除額の110万円を差し引いた残りの額に対してかかります。したがって、1年間にもらった財産の合計額が110万円以下なら贈与税はかかりません(この場合、贈与税の申告は不要です。)」

つまり、1年に110万円までの贈与なら、贈与税はかからないし、申告も不要ということになります。
今回、残債と支払い額からみても、贈与税は110万以下の非課税枠ですむと思われますので、特に問題はないと思います。


2.ご主人の単独名義での連帯債務者であることに不利益はあるか?

1でのご回答のとおり、本来持分をもつはずの債務に対して、ご主人単独にすることから、贈与税が発生するのは不利益といえるでしょう。
ただし、非課税枠内ですむと思われますので、今回は問題ないと思われます。

名義を単独にしておくことと共有にしておくことの不利益、デメリットは考え方次第というところがあります。
たとえば、共有名義であれば、「居住用財産の譲渡の特別控除(3,000万円の特別控除)」が共有者それぞれで適用となることがメリットといえますが、昨今の状況で、それぞれが3,000万円以上の売却益が出るような売却は稀と思われます。

あとは、あまりよい話ではありませんが、物件を増改築及び売却する時には共有者全員の同意、物件を賃貸する場合には持分の過半数の同意がないとできません。
万一、将来、夫婦の仲が悪くなった場合に、勝手にその住宅を売ったり、他人に貸したり出来ないようにするために、共有にしておく、という手段としての使い方もあります。

ご自身1人で、すべてを進めていこうと思うと、難しい部分も多々あると思います。
そのように1人では難しい部分が多い住宅ローンの借り換えを、当社ではサポートするサービスを用意しています。

ご自宅に居ながら本格的FP相談サービスが受けられる有料相談であれば、ご家庭の状況に合わせたライフプランを作成し、詳細な住宅ローン相談が可能です。

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フラット35からの借り換え 質問者 かなこさん 

早速のアドバイス、ありがとうございます。

借替先の銀行は収入合算をすると連帯保証人ではなく、連帯債務者となるそうです。

贈与税の心配がなさそうですので、このまま進めて行きます!

本当にありがとうございました。

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相談699/移住先で転職予定のある住宅ローン審査!
2019/05/07
相談698/フラット35本申込書類の返済暦の記入方法!
2019/04/30
相談697/買い替えの残債の残る住宅ローン審査!
2019/04/25
相談696/連帯保証人の住宅ローン審査!
2019/04/24
相談695/フラット35親子リレーの住宅ローン審査!
2019/04/23
相談694/消費者金融遅延暦の住宅ローン審査!
2019/04/18
相談693/任意整理後の住宅ローン審査!
2019/04/16
相談692/団体信用生命保険虚偽加入の影響!
2019/04/15
相談691/建蔽率オーバーの住宅ローン借り換え!
2019/04/14
相談690/借入をまとめた場合の住宅ローン審査!
2019/04/13
相談689/パートや遺族年金の住宅ローン審査!
2019/04/12
相談688/住宅ローン残高のある住替えの審査!
2019/04/11
相談687/身体障がい者の住宅ローン審査!
2019/04/10
相談686/家賃滞納暦の住宅ローン審査!
2019/04/09
相談685/住宅の買い換えの際のつなぎ融資利用!
2019/04/06
相談684/離婚後の住宅ローン名義変更と借り換え!
2019/03/26
相談683/自己破産後の住宅ローン審査!
2019/03/22
相談682/住宅購入予算は支払可能か!
2019/03/19
相談681/住宅ローン控除割合を変更可能か!
2019/03/18
相談680/違反建築物のリフォーム減税!
2019/03/14
相談679/親の住宅ローンの借り換え!
2019/03/13
相談678/離婚後の住宅ローン手続き!
2019/03/07
相談677/海外赴任と住宅ローン控除!
2019/03/06
相談676/建物登記がされていない物件の住宅ローン!
2019/03/05
相談675/住宅ローン借り換えについて!
2019/03/01
相談674/ペアローン離婚時の手続き!
2019/02/26
相談673/定期借地権の住宅ローン借り換え!
2019/02/25
相談672/海外勤務時の住宅購入の帰国後の住宅ローン控除!
2019/02/19
相談671/住宅ローン借り換えの手続き不備について!
2019/02/18
相談670/住宅ローン本審査について!
2019/02/15
相談669/住宅ローンの組み方について!
2019/02/14
相談668/年金生活の住宅ローン借り換え!
2019/02/13
相談667/住宅ローン控除対象者を変更可能か!
2019/02/07
相談666/住宅ローン残債のある建替え費用!
2019/02/06
相談665/住宅ローン減税と繰り上げ返済!
2019/02/01
相談664/不動産契約後の転職について!
2019/01/28
相談663/年金未納のある住宅ローン審査!
2019/01/26
相談662/個人再生後の遅延暦のある住宅ローン審査!
2019/01/25
相談661/起業したての住宅ローン審査!
2019/01/19
相談660/親子ローンの借り換え!
2019/01/18
相談659/住宅ローン団信告知義務違反!
2019/01/08
相談658/住宅ローン借り換え親から名義変更!
2018/12/27
相談657/リフォームの住宅ローン利用!
2018/12/26
相談656/親子ローンのある住宅ローン審査の影響!
2018/12/17
相談655/海外からの親族間売買について!
2018/11/27
相談654/住宅ローンとカードローンの返済困難!
2018/11/26
相談653/住宅ローン利用中、転勤時両親が住むのは可能!
2018/11/22
相談652/義父の土地を抵当権なしで住宅ローンは可能!
2018/11/20
相談651/同姓パートナーとのペアローンについて!
2018/11/14
相談650/住宅ローンにおまとめローン!
2018/11/09
相談649/住宅ローン繰り上げ返済方法!
2018/11/03
相談648/元夫名義の住宅ローンの借り換え!
2018/11/01
相談647/つなぎ融資の連帯保証人の金融事故!
2018/10/31
相談646/リフォーム一体型住宅ローン!
2018/10/27
相談645/2つの住宅ローン利用どうすれば!
2018/10/23
相談644/借り換え後の繰上げ返済の効果!
2018/10/22
相談643/連帯債務の持分割合について!
2018/10/18
相談642/住宅ローン減税、年末土地だけのローン!
2018/10/15
相談641/海外で自営業の住宅ローン利用!
2018/10/06
相談640/住宅ローン固定金利か変動金利か!
2018/10/05
相談639/親の家をリノベーションして借換可能!
2018/10/04
相談638/夫婦で住宅ローンの組み方!
2018/10/03
相談637/事前審査後にカードローン利用する影響!
2018/10/01
相談636/親名義のローンにリフォーム費用も借り換え可能か!
2018/09/27
相談635/自営業消費者金融の借入の住宅ローン審査の影響!
2018/09/24
相談634/親子リレーローンの審査!
2018/09/23
相談633/遺族年金で住宅ローン審査は可能か!
2018/09/22
相談632/フラット35親子リレーローン審査!
2018/09/20
相談631/仮審査と本審査は別の銀行でもよいか!
2018/09/19
相談630/連帯債務の持分割合の変更!
2018/09/16
相談629/海外赴任中の住宅ローン審査!
2018/09/15
相談628/フラット35融資条件の申込不備!
2018/09/13
相談627/持分割合の決め方!
2018/09/10
相談626/住宅ローン兄弟への名義変更!
2018/09/06
相談625/つなぎ融資の審査!
2018/09/02
相談624/育児休暇中の住宅ローン審査!
2018/09/01
相談623/年金収入での住宅ローン審査!
2018/08/31
相談622/店舗部分のリフォームローン!
2018/08/30
相談621/住宅ローン借り換えの際の名義変更!
2018/08/29
相談620/離婚時連帯債務から単独債務へ借り換え!
2018/08/28
相談619/住宅ローン減税と頭金割合!
2018/08/27
相談618/連帯債務からペアローンへ変更時の贈与税!
2018/08/26
相談617/ペアローンから単独ローンへの借り換え!
2018/08/22
相談616/遅延暦のある住宅ローン審査!
2018/08/21
相談615/住宅ローンの選び方!
2018/08/20
相談614/消費者金融の借入がある住宅ローン審査!
2018/08/16
相談613/海外物件購入の住宅ローン減税!
2018/08/10
相談612/海外単身赴任中の住宅ローン減税!
2018/08/08
相談611/自己破産後5年でローンは組めるか!
2018/08/01
相談610/フラット35からリバースモーゲージへ借り換え!
2018/07/25
相談609/共有者の許可無く借り換え可能か!
2018/07/22
相談608/住宅購入予算はいくらまで大丈夫!
2018/07/11
相談607/最近の延滞暦のある住宅ローン審査!
2018/07/10
相談606/団信未加入の場合の債務継承!
2018/07/06
相談605/夫婦別の住宅ローン利用!
2018/07/05
相談604/住宅ローン借入のある審査について!
2018/06/28
相談603/住宅ローン審査について!
2018/06/27
相談602/住宅ローン別所有の土地担保!
2018/06/26
相談601/親名義物件の住宅ローン減税!
 
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