住宅ローン減税を考慮した借り方 質問者 JUNさん 2014年9月24日
初めまして。大変わかりやすく、丁寧なご回答、参考になります。
私もひとつ質問させて下さい。
新築マンションの契約を終え、住宅ローンの検討をしています。
来年3月に完成、入居予定です。
銀行の提携ローンで、当初は固定2年、年率0.55%、その後は変動金利を考えています。
借り入れ金額は幅をもたせて、1600万円〜2500万円、期間は20年〜28年で検討しています。
住宅ローン減税が全額受けられるとして、どのぐらいの期間でいくら借りるのがベストでしょうか?
また、余力があれば、どの段階で繰り上げ返済をどのぐらいするのが良いでしょうか?
お手数ですが、ご回答よろしくお願い致します。
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住宅ローン減税を考慮した借り方 回答者 FP塚本 アキラ
JUNさん、こんにちは。
住宅ローンをどれくらいの期間借りた方が良いのか、また、繰上げ返済の時期と金額をどうすれば良いのかという質問にお答えします。
今後の金利についてはどのようになるか誰にも分かりませんので、あくまでも仮にという話になりますし、JUNさんのその他の状況が判りませんので、きちんとしたお答えにはならないかと思いますが、まずはご了承ください。
さて、借入金額は1600万円から2500万円の幅の中で、金利は当初2年0.55%、その後は変動金利でという事ですね。
変動金利に移行した後はどのように金利が推移するかわかりませんが、一般的に景気が良くなってくると金利は上昇する傾向にあります。
現状は史上最低金利ですので、当初2年0.55%のあと、5年ごとに0.25%ずつ金利が上昇したと仮定して数字を考えてみましょう。
1600万円を20年間で支払った場合、当初は年間の支払額が844990円、次に863903円、以下877851円、886619円、890015円と支払額は上昇します。
月払いに直すと当初の約7万円からから約4千円ちょっと上がることになります。
この場合の利息は150万円強となります。
これをAとしましょう。
2500万円を28年で支払った場合はどうでしょう。
当初は年間の支払額が963575円、次に994547円、以下1020219円、1040266円、1054383円、1062287円と支払額は上昇します。
月払いに直すと当初の約8万円から約8千円ちょっと上がることになります。
この場合の利息は約385万円弱となります。
これをBとします。
住宅ローン控除の期間は10年ですからこの期間、控除された税額を利用して繰上げ返済を年間24万ずつ行ったとするとAでは41万円の金利が節約でき、17年目には完済します。
Bでは約80万円の金利が節約でき、26年で完済できます。
どうでしょう?毎月の支払額や支払金利を考えると当然、頭金を多くして少しずつでも繰上げ返済をした方が総支払金額は少なくなりますね。
ただ、先ほどお断りしたように、JUNさんのライフイベント、例えば教育費がいつごろ掛かるのかとか、貯蓄余力がどれくらいあるのか、リスクに対する備えはできているのかなど、人生に関わるいくつかの情報をいただかないとより良い答えは導き出せません。
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