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住宅購入はじめてのWEBレッスン

LESSON [3] 住宅ローンにかかる費用

住宅購入の際には、十分な自己資金が準備してある場合を除いて、金融機関から住宅ローン融資を必要とする場合が多いでしょう。
今回は、住宅ローンにかかる諸費用について一つ一つみていきましょう。

1.住宅ローン諸費用の種類

住宅ローン諸費用の種類はおおよそ以下のような種類があります。
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(1)融資申込手数料(事務手数料)
(2)印紙税(金消契約書)
(3)ローン保証料
(4)団体信用生命保険料(その他の保険)
(5)つなぎ融資費用
(6)火災保険・地震保険・家財保険
(7)抵当権設定登記費用
(8)融資取次料

(1)融資申込手数料(事務手数料)
金融機関への手数料で、金融機関により金額は異なります。
住宅ローン契約時にかかります。
金額は金融機関によって異なりますが、3万円〜5万円程度の金融機関から、住宅ローン融資金額の2.1%など低率で設定している金融機関などもあります。
融資手数料が高めであっても金利が低めに設定されている場合や、保証料をとらない場合などもありますので、かかる費用全体の金額から比較して住宅ローンを選択するとよいでしょう。

(2)印紙税
売買契約書、建築請負契約書に貼る収入印紙代で、つまりは税金です。
契約時に納めます。
物件を購入するときの売買契約書、建築依頼をするときの工事請負契約書、住宅ローンを借りる時に金銭消費貸借契約書に貼ります。
契約書1通ごとに、印紙税を払わなければなりません。
契約金額によって、支払う印紙代は法律で決められています。

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(3)住宅ローン保証料
保証人を立てず、保証会社を利用する場合にかかる費用です。
住宅ローン保証料は住宅ローン契約時にかかります。
そもそも保証料とは何かというと、住宅ローンを借りた人が返済ができなくなった時に、保証会社が代わって住宅ローンの肩代わりをしてくれるというものです。
だからといって、住宅ローン代金を払わなくていいというものではありません。
そうなった場合は、今まで金融機関に住宅ローン代金を払っていましたが、今度は保証会社に肩代わりしてもらった代金を支払うことになります。
住宅ローン保証料は、先払い、後払いの方法から選択することが可能です。
後払いの場合には住宅ローン金利に0.2%上乗せして毎月の返済金額を多く支払うことになります。
銀行によっては保証料が無料の銀行もあります。

(4)団体信用生命保険料(その他の保険)
住宅ローンの借り入れにあたって加入する保険です。
融資を受けた方が万一亡くなった場合、住宅ローンの残債が0円になります。
銀行の住宅ローンの場合は、保険料は金利に含まれています。
金利に団体信用生命保険が含まれない住宅ローンの場合は、別途加入することになります。
団体生命保険に加入しなくても住宅ローンの借り入れができるものもありますが、万一の際に残された家族に大きな負債を残さないためにも、他の保険でまかなうなどきちんとした対策をとっておきましょう。
最近は「3大疾病保障特約」という悪性新生物(がん)・急性心筋梗塞・脳卒中に羅患した場合にも適用になる団体信用生命保険や、「8大疾病補償」つきの団体信用生命保険もありますが、別途保険料がかかる場合や残債が0円になるには一定の条件の違いもあるので、 費用対効果をよく検討して選びましょう。

(5)つなぎ融資費用
つなぎ融資とは、注文住宅を建てる場合などで、建物に先行して土地を購入する時や、建築中の工事代金の支払いなどで、住宅ローンの借り入れが必要な場合などに利用するローンになります。
注文住宅の設計や工事費は3〜4回に分けて支払うことが多く、工務店によって異なりますが着工前、建設中(中間金。1〜2回)、完成後に分割して支払うことになります。
住宅ローンを組む場合、基本的には建物が立て終わった後でないと住宅ローンの融資を受ける事ができません。
建っている建物と土地を担保にして住宅ローンが組まれるためです。
そのため、注文住宅のようにまだ建て終わっていない物件の場合、まずは住宅ローンを組むことができるようになるまでの間に、工務店で発生する設計費や工事費に対して別のローンを組むことになります。
これがつなぎ融資といわれるものです。
つなぎ融資を利用するためにも、手数料、収入印紙代などかかりますし、金利は住宅ローンより高くなります。

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(6)火災保険・地震保険・家財保険
住宅に付ける火災保険・地震保険・家財保険の保険料です。
火災保険は住宅ローン契約時に加入を必須としている銀行もあります。
その場合は住宅ローン契約までに火災保険の加入手続きを終えておく必要がありますので注意しましょう。
火災保険は内容が複雑で、住む家や立地によっても追加するべきオプションが変わってきます。
なるべくプロにしっかり相談して、必要な保険にきちんと加入するようにしましょう。
地震保険は火災保険に追加でつけるもので、地震・津波・噴火などにあったときの災害だけを保障するものです。
火災保険だけに入っていた場合は地震で家が火災になっても保険金は払われません。
家財保険も家財だけを補償しますので、家財以外のものが被害にあっても家財の保険金は支払われません。

(7)抵当権設定登記費用
抵当権設定登記を司法書士に依頼して行う際にかかる費用です。
登録免許税、契約書に貼り付けるための収入印紙代、そして司法書士への手数料となります。
登録免許税は抵当権設定登記の手続きの際に支払う税金で、住宅ローンの0.4%となります。
特定の条件に合えば軽減税率適用になり、0.1%になります。
3,000万円の住宅ローンであれば、12万円もしくは3万円となります。
登録免許税の軽減については、4オトクな税法のその@で詳しくご紹介しています。
収入印紙代は住宅ローンが1,000万円〜5,000万円であれば2万円です。
司法書士への手数料は依頼する司法書士によって異なりますが、5万円〜10万円程度と考えておけばよいでしょう。

(8)融資取次料
不動産販売会社などから、金融機関へ住宅ローンの取次ぎをしてもらう場合に発生する手数料です。
物件や組むローンの種類によって、かかる場合とかからない場合があります。
金額も特に決まっているものではありません。

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