ここでは居住用財産を譲渡したり、買い替えたり、住宅取得等の資金の贈与を受けた場合のお得な税制についてご紹介します。
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
マイホーム(居住用財産)を売って、利益がでた場合は、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。
これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。
この特例が使える場合の適用要件が以下になります。
特例の適用要件
(1) 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。以前に住んでいた家屋や敷地等の場合は、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日までに、貸駐車場などにしていない。
(2) 売った年の前年及び前々年にこの特例又はマイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていない。
(3) 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていない。
(4) 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
(5) 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものではない。
あくまでマイホームから新しいマイホームに買い替える時の特例なので、一時的に住む場所には適用されません。
「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の対象となる住宅ローン
もしマイホームの買い替えで思ったより安くしか売れず、損失がでてしまったら・・。
そんな場合は譲渡損失の特例というものがあります。
次の3つの要件すべてに当てはまる場合の借入金または債務(利息に対応するものを除く)が対象となります。
特例の3つの要件
1.家の敷地や敷地の土地購入に直接必要な借入金または債務。
2.償還期間10年以上、または10年以上のローンで支払う。
3.一定の者からの借入金又は債務。
一定の者とは銀行や信用金庫、農業協同組合、独立行政法人住宅金融支援機構等です。
土地建物等以外の資産の譲渡所得の金額や他の各種所得の金額と損益通算することはできませんが、一定のマイホームの譲渡による譲渡損失の金額については、土地建物等以外の資産の譲渡所得の金額や他の各種所得の金額と損益通算することができます。
さらに通算でも控除しきれない損失は、その譲渡の年の翌年以後3年間にわたり繰り越して控除できる特例があります。
繰越控除の特例の算出
(1)まず、その年分の経常所得の金額(利子、配当、不動産、事業、給与、雑所得の金額)について、損益通算の規定による控除を行います。
(2)次に、この特例の譲渡損失の金額を次のイからトの所得金額から順次控除します。
イ 総合短期譲渡所得の金額
ロ 総合長期譲渡所得の金額
ハ 一時所得の金額
ニ 土地等に係る事業所得等の金額
ホ 経常所得の金額
ヘ 山林所得の金額
ト 退職所得の金額
(3)その上で、その年の前年以前3年内に純損失の金額がある場合には、純損失の繰越控除を行います
(4)更に、その年の前年以前3年内に雑損失の金額がある場合には、雑損失の繰越控除を行います
これを、マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例といいます。マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算の特例の適用を受けるためには、一定の書類を揃えて確定申告します。
住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例 〜住宅資金非課税限度額と特別住宅資金非課税限度額〜
父母や祖父母などの直系尊属から自分が住むための家の住宅取得等資金の贈与を受けると、贈与税が非課税になる特例があります。期間は平成27年1月1日から平成31年6月30日の間に贈与され、贈与を受けた年の翌年3月15日までにその住宅取得等資金を家屋の新築、取得、増改築等の費用に充てて建築改築し、同日までに居住するか居住がみこまれる状態になった場合に非課税になります。消費税が10%かそれ以外かで非課税限度額がちがってきます。
非課税の特例の対象者
(1)次のいずれかに該当する者であること。
イ贈与を受けた時に日本国内に住所を有すること。
ロ贈与を受けた時に日本国内に住所を有しないものの日本国籍を有し、かつ、受贈者又は贈与者がその贈与前5年以内に日本国内に住所を有したことがあること。
ハ贈与を受けた時に日本国内に住所も日本国籍も有しないが、贈与者が日本国内に住所を有している。
(2)贈与を受けた時に贈与者の直系卑属であること。
なお、直系卑属とは子や孫などのことですが、子や孫などの配偶者は含まれません。
(3)贈与を受けた年の1月1日において20歳以上であること。
(4)贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下であること。
住宅取得等資金の範囲としては、新築、増改築に加えて、その家屋の敷地にあたる土地や借地権の取得もはいります。
ただし、親族など特別な関係のある者との請負契約等によって新築、増改築する場合は、贈与税の非課税特例は適用されません。
居住用の家屋及びその増改築等の要件
居住用の家屋とは、
・日本国内にある
・登記簿上の床面積50平方メートル以上240平方メートル以下
・床面積の2分の1以上に相当する部分が自らの居住部分
中古の場合は、次のいずれかに該当するものが適用されます。
・耐火建築物である家屋の場合は、建築が25年以内
・耐火建築物以外の家屋の場合は、建築が20年以内
・地震に対する安全性に係る基準に適合するもの「耐震基準適合証明書」、「住宅性能評価書の写し」)又は既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されている証明がある
もし上記3つに該当しなければ、贈与を受けた年の翌年3月15日までに耐震改修により、その住宅用の家屋が耐震基準に適合することを証明できれば適用になります。
特例の対象となる増改築等
・増改築等の工事に要した費用が100万円以上。居住用部分の工事費が全体の工事費の2分の1以上
・増改築等後の家屋の床面積の2分の1以上が自分の居住部分
・増改築等後の家屋の登記簿上の床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下
・「確認済証の写し」、「検査済証の写し」又は「増改築等工事証明書」などで一定の工事と証明できる
非課税限度額
平成27年1月1日から平成31年6月30日までの間に住宅取得等資金を贈与により取得した場合における受贈者1人についての非課税限度額は、住宅の種類や住宅用家屋の取得等に係る契約の締結がいつになるかにより異なります。
消費税等の税率が10%ではない場合(「住宅資金非課税限度額」)
住宅用家屋の取得等に係る契約の締結期間 |
良質な住宅用家屋 |
左記以外の住宅用家屋 |
〜平成27年12月 |
1,500万円 |
1,000万円 |
平成28年1月〜平成29年9月 |
1,200万円 |
700万円 |
平成29年10月〜平成30年9月 |
1,000万円 |
500万円 |
平成30年10月〜平成31年6月 |
800万円 |
300万円 |
消費税等の税率が10%である場合(「特別住宅資金非課税限度額」)
住宅用家屋の取得等に係る契約の締結期間 |
良質な住宅用家屋 |
左記以外の住宅用家屋 |
平成28年10月〜平成29年9月 |
3,000万円 |
2,500万円 |
平成29年10月〜平成30年9月 |
1,500万円 |
1,000万円 |
平成30年10月〜平成31年6月 |
1,200万円 |
700万円 |
個人間の売買で、建築後使用されたことのある住宅用の家屋(中古住宅)を取得する場合には、原則として消費税等がかからないため、控除額が多い「特別住宅資金非課税限度額」には該当しません。
「良質な住宅用家屋」とは、省エネ等基準相当以上、耐震等級に該当、一次エネルギー消費量等級4以上に該当する又は高齢者等配慮対策等級3以上に該当する場合で、一定の書類で証明をします。
既に特例の適用を受けたことがある場合
新非課税制度の期間に既に非課税の特例の適用を受けて贈与税が非課税となったことがある場合でも、範囲内で何度でも非課税を受けることができます。
消費税10%以前と以降の控除は別になりますので、消費税率10%以外の場合の住宅資金非課税限度額の適用を既に受けたことがあっても、再度住宅用家屋の売買契約などを締結して消費税率10%が適用される場合には、特別住宅資金非課税限度額の適用を再度受けることができます。
ただし、平成21年分から平成26年分に「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税の特例」の適用を受けている場合は、平成27年分以降の贈与でこの非課税の特例の適用を受けることはできません。
非課税の特例の適用を受けるための手続
贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に一定の書類を添付して、納税地の所轄税務署に提出します。
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