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住宅ローン変動金利か固定金利か 質問者 Hさん 2018年4月10日

夫38歳(公務員650万程度)
妻36歳(公務員650万程度)
長女6歳
次男1歳

自己資金1500万
借入予定額6000万(35年ローンで組んで妻の退職金で完済予定)
物件価格7500万の注文住宅

引き渡し予定来年3月
固定 財住金フラット35エース
        金利当初10年1.0%、11年目〜1.25%
変動 三井住友信託銀行
        金利0.495%

固定か変動か悩み中です。
固定で安心を買うか、変動でこどもが小さいこの10年くらいのうちに貯めて、住宅ローン減税が終わる11年目あたりか、金利が上がる前にたくさん繰り上げ返済するか…。

正解は無いのだと思いますが、ご意見ください。
また、二人でローンを組む場合に6000万をどう割りふりすれば、住宅ローン減税をフルに活用できるでしょうか。



質問投稿先 無料WEB相談

 

 住宅ローン変動金利か固定金利か  回答者 FP鈴木 美和子

Hさん、こんにちは。
変動金利がいいか、固定金利がいいかのご相談ですね。

この2つのどちらがHさんのご家庭に合うのか、いただいている情報のみから判断するのは、とても難しいところです。

変動金利と固定金利の違いについて、説明いたします。
変動金利と固定金利にはそれぞれメリットと、デメリットがあります。
変動金利は長期間の借入れの場合、金利の上昇リスクがどうしてもありますが、固定金利に比べて、借り入れ時点では少ない返済金額で借り入れることができますし、もし金利が上昇しなければ、総利息もかなり安くすることができます。

固定金利は、変動金利に比べて金利は高くなりますが、借入金利が借入の時点で決定するため、返済額も途中で上がることはなく、安心して計画的に返済していくことができます。

まず、変動金利を選ぶのに適した方は、万一の金利上昇に対応することができる家計の方になります。
いざという時には、手元の預金で繰り上げ返済するなどして、急な家計の上昇を抑えることができるかどうか、確認しておくとよいでしょう。

とくにHさんのご家庭はまだお子さんが小さいため、徐々に教育資金の負担が重くなっていきます。
このタイミングで、もし金利が上昇したからといって、手元資金を繰上返済に入れてしまったがために、教育資金が足りなくなってしまった、などの事態が発生する可能性もあります。

そういったことを避けるためには、ご自身の家計が支出の上下に対応していけるかどうか、ライフプランを作成して、将来のシミュレーションをしてみることがとても有効です。

ライフプランを作ることで、Hさんが将来的にどのように支出が変動するかがしっかり見えてきますし、その状況に対処するための手段をあらかじめ検討し、準備しておくことができるでしょう。

 

●6000万をどう割りふりすれば、住宅ローン減税をフルに活用できるでしょうか
というご質問にお答えします。

まず、お二人が住宅ローン減税額を満額受け取れるのであれば、1人当たりの減税を受け取れる限度額が年40万円ですので、借入額としては1人当たり4000万円までが満額受け取れる借入額です。

なお、認定長期優良住宅等であれば、限度額が年50万円になり、借入額であれば、5000万円までが住宅ローン減税に該当する枠となります。

割り振りは、お二人が減税をきちんと満額受け取れるか計算していただき、たとえば奥さまが今後仕事を休む機会がありそうであればご主人を多めにするなどされてもよいでしょう。

住宅ローン減税を満額受け取れるかどうかは、ご自身の支払っている所得税と住民税しだいになりますので、以下の条件で確認してみてください。

住宅ローン減税詳細ページはこちらから

 

・住宅ローン減税額を満額受け取れるかどうか

<住宅ローン減税額を確認する>
毎年末の住宅ローン残高の金額の1%

<所得税の計算>
「源泉徴収票」を見て頂き、「源泉徴収税額」を見てください。
この「源泉徴収税額」が「所得税」になります。

<住民税>
住民税から引く場合は、住宅ローン減税額が所得税額だけでは引ききれなかった場合に、翌年の住民税から次の金額を限度に控除されます。
前年課税所得の7%、上限額が13.65万円となります。

この所得税と住民税(上限まで)を足した金額までが、受け取れる額になりますので、もし受け取れないのであれば、受け取れる金額までの借入額でお二人で調整されるとよいでしょう。

当社の相談会にお越しいただければ、Hさんの状況を詳しくおうかがいし、Hさんのご家庭のライフプランを作成し、変動と固定のどちらがHさんのご家庭に適しているかを長期シミュレーションから判断し、アドバイスいたします。

また最適なローンの割り振りもアドバイスいたしますので、よろしければ当社の相談会をご活用ください。

 

住宅ローン相談会詳細ページはこちらから


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