土地だけの住宅ローン借り換え 質問者 Yさん 2017年11月27日
現在、実家の住宅ローンの返済をしているのですが、入居当初は中古で借地権のついた住宅を購入(ローンは現在は完済)しました。
その後10年ほど前に、地主さんから土地を購入しないかと勧められ、当時780万の35年住宅ローン(UFJ銀行)を組み土地を購入しました。
ローン借入時期は平成19年。現在残り年数が25年で変動金利で現在は2.2%、月々は
26,000円程度の支払いです。
今まで繰り上げ返済は無く、借入残は598万円程です。
今回は月々の返済額を4万程に増額し、出来ればもう少し金利の安い住宅ローンに借
換をしたいと思っております。
また、預金から120万ほどを繰り上げ返済もしたいと思っております。
上物のローンが終わっており、土地のみの借入残高が残っているという珍しいケース
かと思いますが、他の銀行等で現在よりも安い金利にて借換は可能でしょうか?
また、上記の内容であれば今のまま三菱東京UFJ銀行にて継続して返済額の増額のみ
で処理をした方がいいのでしょうか?
教えて頂けると助かります。
質問投稿先 無料WEB相談
土地だけの住宅ローン借り換え 回答者 FP鈴木 美和子
Yさん、こんにちは。
建物の住宅ローンと、土地の住宅ローンが別にあり、現在は土地のローンのみが残っている場合の、ローンの借り換えのご相談ですね。
現在の残債が598万円ということですので、借り換えを行うとすると様々な諸費用がかかってきますので、まずそこでメリットができるかどうかを試算してみましょう。
598万円 残25年 金利2.2%の場合、
総支払額 約7,779,700円
<借り換えを行うにあたってかかる諸費用*参考>
銀行手数料 約125,500円
登記費用 約120,000円
その他印紙代等 10,000円
期限前完済手数料 16,200円(インターネットの場合)
−−−−−−−−−−−−−−−−−−
合計 約271,700円
借り換えの際には、諸費用が上記のようにかかってしまうのと、懸念しているように住宅ローンの再審査が必要になるという点です。
土地だけの住宅ローン借り換えを受け入れる金融機関もありますが、借り換え以外の手段としては、現在の借入先であるUFJに期間短縮の条件見直しをしてもらって15年や10年で支払うローンに変更し、ご一緒に金利の見直しも頼んでみるという手段もあります。
借入残高が小さく返済額も少ないので、毎月の負担が多少増えても大丈夫であれば、
たとえば金利が変わらなくても、現在の598万円を15年や10年払いにすると効果も出てきます。
現在と同条件では、以下のようになります。
15年払い:毎月返済額 約39,000円
総返済額:約7,026,100円(差額:約753,600円)
10年払い:毎月返済額 約55,500円
総返済額:約6,667,200円(差額:約1,112,500円)
120万円を繰上返済した場合のパターンも試算してみました。
借入額は598万円から、478万円になります、
15年払い:毎月返済額 約31,200円
総返済額:約5,616,200円(差額:約963,500円)
10年払い:毎月返済額 約44,400円
総返済額:約5,329,300円(差額:約1,250,400円)
現在お借入中のUFJへ、一度ご相談してみるのも良いかと思います。
金利が下がればさらにメリットがでますので、頑張ってみてください。
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