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住宅購入資金の贈与について 質問者 Fさん 2017年10月20日

現在住んでいる家を来年売却予定しています。

母親と2人   現在の自宅名義 : 母親
・中古1軒屋へ、住み替え希望
・名義を、娘(自分40代)とする予定。住宅ローンを組む予定。
・住宅購入に、リフォーム代も含めた住宅ローンを組みたい。 2,000万円以内 希望。
母親名義の家の売却代を、非課税に収まる範囲で、贈与して貰い、繰り上げ返済を希望。(母親は、自分も住む家なので自宅を売却したお金は、新居購入に充てても良いと同意済み。)

@耐震、断熱、バリアフリー の住宅は1,200万円まで親の援助が非課税?
A住宅ローンを組み購入後、現在の自宅を売却、そのお金を贈与は問題ない?住宅購入前に贈与して貰わないと非課税にならない?
B新居は母親と共同名義にした場合は、現在の自宅売却分を支払に回しやすい?
C Bの場合、ローン完済後に娘名義に変更するのは、贈与税がかかる?
D自宅売却後、母親に係ってくる税金は売却額の何%くらい?
E年間110万円の贈与税が係らない額だけ毎年贈与して貰い、繰り上げ返済を繰り返しても税務署から、指摘を受けることはないか?

上記以外の、負担の少ない支払い形態はありますか?
たくさん質問をして申し訳ございません。

よろしくお願いいたします。



質問投稿先 無料WEB相談

 

 住宅購入資金の贈与について  回答者 FP鈴木 美和子

Fさん、こんにちは。
現在住んでいる家を売却して、中古物件に住み替える場合のご相談ですね。

ご質問にひとつづつお答えしていきます。
@耐震、断熱、バリアフリー の住宅は1,200万円まで親の援助が非課税?

親の援助の非課税枠が1,200万円にあたるのは、省エネ等住宅に該当した場合になります。
「省エネ等住宅」とは、省エネ等基準
@断熱等性能等級4若しくは一次エネルギー消費量等級4以上であること、
A耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)2以上若しくは免震建築物であること又は
B高齢者等配慮対策等級(専用部分)3以上であること)
に適合する住宅用の家屋であることにつき、一定の書類により証明されたものをいいます。

一定の書類については、こちらのURLの「質の高い住宅」の欄をご確認ください。
http://www.mlit.go.jp/common/001157471.pdf

 

A住宅ローンを組み購入後、現在の自宅を売却、そのお金を贈与は問題ない?
住宅購入前に贈与して貰わないと非課税にならない?

贈与を受け取るタイミングについても、さきほどのURLの書類で確認できますが、
D贈与年の翌年3月15日までに、住宅取得等資金の金額を充てて住宅用の家屋の新築若しくは取得又は増改築等をすること
E贈与年の翌年3月15日までにその家屋に居住すること、又は、同日後遅滞なくその家屋に居住することが確実であると見込まれることとありますので、中古物件を購入する前に贈与を受け取る必要があることと、住宅取得資金に充てられるタイミングにご注意ください。

 

B新居は母親と共同名義にした場合は、現在の自宅売却分を支払に回しやすい?

母親の名義での持分割合にて、住宅ローンも母親名義で組む場合には、母親の資金を繰り上げ返済はできますが、住宅ローンの名義に入らない場合には贈与になります。

ただ、一度に資金贈与を受ける形でなければ、歴年贈与110万円以下の贈与以外でも、共同生活での家賃相当の費用負担や、食事代などの生活費は非課税で受け取ることは可能なので、共有名義で無くても、毎年の費用負担を繰り上げ返済することも可能です。

 

C Bの場合、ローン完済後に娘名義に変更するのは、贈与税がかかる?

もしお母様の持分がある状態を、Fさんのみに変更する場合は、お母様の持分を贈与することになりますので、贈与税はかかります。

 

D自宅売却後、母親に係ってくる税金は売却額の何%くらい?

基本的な譲渡に関する税の計算は以下の通りです。

・課税譲渡所得金額の計算方法

譲渡価額 −(取得費+譲渡費用)− 特別控除額(一定の場合)= 課税譲渡所得金額

つまり、売却額から購入した時の費用と譲渡する費用を引いて、特別控除額を引いた額が課税される譲渡所得金額になり、ここから税金がかかります。

こちらのページをご参考にご覧ください。

https://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/koho/kurashi/html/05_2.htm

税金は、こちらの所得金額に対して、
長期譲渡所得であれば20%、
短期譲渡所得であれば39%、
になります。

住宅を持っている期間によっては軽減税率に該当する場合もあります。

また、マイホームを売ったときの特例等もありますので、該当すれば3,000万円の特別控除の特例を使うこともできます。
該当されるかは、こちらのURLでご確認ください。

https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm

 

E年間110万円の贈与税が係らない額だけ毎年贈与して貰い、繰り上げ返済を繰り返しても税務署から、指摘を受けることはないか?

非課税枠の贈与を毎年行う分には、110万円以内であれば、贈与税の申告をする必要もないと国税庁のホームページに記載されています。
ただし毎年同額の贈与を行っていると、定期金給付契約とみなされ、贈与税がかかる可能性がありますので、毎年金額を変える等、たとえば1年毎に区切って贈与契約を行えば贈与税はかからないと思われます。

何か税務署等から指摘があったときのために、贈与を受け取った旨の契約書等は作成
しておいたほうがよいでしょう。
以下のページをご参考にされてください。

https://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402_qa.htm#q1

ただし、同居されるということですので、生活費という形で資金をもらえば贈与にはあたらないと思われます。

 

文面からだけではFさんとお母様の状況が正しく判断できませんので、当社の相談会にご参加いただければ詳しく状況をお伺いし、適正に判断したうえでアドバイスをさせていただきますので、よろしければ参加をご検討ください。

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