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所有権のない住宅ローン利用 質問者 Sさん 2018年4月26日

現在、義父名義の家に長男家族が一緒に同居しており、家族で個人商店を営んでおります。
まだ義父が経営者で長男の主人は専従者です。

この度お店兼自宅のリフォームを考えており、高額なため住宅ローンを、主人名義でくもうと考えております。
義父名義なので、贈与税がかかるのでしょうか。
また、どうしたら一番費用がかからずすむのでしょうか。

名義が違うため住宅ローンの控除がうける事ができないなどの問題もあるのでしょうか・・・
家だけの名義を変えるか、一緒にお店も変えた方がよいのでしょうか・・・
そうすると、はやくリフォームしたいのですが、手続きなどで時間がかかりますよね。

希望としたら名義を変えずに最低限の費用で済む方法をしりたいです。
よろしくお願いします。



質問投稿先 無料WEB相談

 

 所有権のない住宅ローン利用  回答者 FP鈴木 美和子

Sさん、こんにちは。
店舗付住宅のリフォームローンをどのようにしたら最低限の費用の出費で行えるかのご相談ですね。

いくつかポイントがあります。
・リフォームを行うことで、物件の価値があがるため、費用をだしていない親の資産が増えるため、リフォーム費用が子供から親への贈与になる。

・リフォームローンを住宅ローンで組めれば、住宅の部分に関しては、住宅ローン控除をうけられると思われる

現在の店舗兼住宅の物件価値が、どのくらいかわかりませんが、例でご説明いたします。

(例)
既存の住宅の価値 500万円
リフォームローン 1500万円

物件の価値はリフォームを行うことで、2000万円になります。
これの贈与税をかからないようにするためには、工事終了後に物件の持分を、
親 1/4 
子 3/4 
にすれば贈与税がかからないと思われます。

工事後に物件に子供の持分を持たせた場合ですと、今度は住宅ローン控除を子供が受けることができません。住宅ローン控除は自分の持ち物の物件に対して住宅ローンを組んだ場合に、適用になるからです。

そのため、リフォームローンを組む前に、少しでも家の持分を子供にうつしておく必要があります。

贈与税には非課税枠があり、1年に110万円までは贈与税がかかりません。
そのため、もし物件が500万円であるなら、とりあえずは1/5の100万円分の持分を贈与すれば、住宅ローン控除の適用になる可能性があります。

まとめますと、

@一部でも物件を親から子供に非課税枠内で贈与する
Aリフォームの住宅ローンを組む
B工事が終わったら、持分を、正しい評価の持分に親子で変更する

持分変更が2回必要になるため、その費用はかかりますが、贈与税はほぼかかりませんので、費用は最低限ですむと思われます。

名義を変えないのであれば、価値があがった部分のリフォームローン分に対して、贈与税がかかってくると思われます。

詳しくは、ご自身がお住まいの最寄りの税務署にご相談されてみるとよいと思われます。


所有権のない住宅ローン利用 質問者 Sさん 

鈴木様の提案どおり、ローンをくむ前に非課税枠ないで贈与して、ローンを組むと抵当権設定の時に問題はないのでしょうか・・・
また、例部分、工事終了後に2000万の価値の物件の持分3/4を子供にして、なぜ贈与税がかからないかわかりません。1500万分の贈与税がかかるのではないでしょうか。

理解が悪く申し訳ありません。

 

 所有権のない住宅ローン利用  回答者 FP鈴木 美和子

Sさん、こんにちは。
抵当権の設定の際ですが、お二人のもちものになっていれば、お二人で抵当権設定をすることになります。

国税庁に確認して回答させていただいておりますが、例として500万円の価値のみだった住宅を、リフォームを行ったことによって2000万円の住宅価値になったとすると、物件の価値が増える部分をお子さんがリフォームローンの全額を負担していることになるので、1,500万円の子供が支出した部分を持分として持つことで、双方の負担相当の住宅持分割合になるため、親から子へ贈与税がかからないということになります。

国税庁にこのように記載がありますのでご確認ください。

 親名義の建物に子供が増築した場合、増築部分は建物の所有者(親)の所有物となります。この場合、親が子供に対して対価を支払わないときには、親は子供から増築資金相当額の利益を受けたものとして贈与税が課税されることになります。
 しかし、子供が支払った増築資金に相当する建物の持分を親から子供へ移転させて共有とすれば、贈与税は課税されません。

No.4557 親名義の建物に子供が増築したとき(国税庁ホームページ)
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4557.htm

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