住宅ローン減税と繰り上げ返済 質問者 Tさん 2017年4月27日
年収650万円。変動金利0.645%で2880万円の住宅ローンを組みました。
返済期間は34年です。
現時点で500万円の繰上げ返済が可能です。
また、今後毎年100万円の繰上げ返済も可能です。
繰上げ返済すべきなのか、ローン減税のある10年はしない方が良いのか、あるいは500万だけ繰上げ返済したりするとお得だったりするのか?
恐れ入りますが、ご教示いただけますと幸いです。
質問投稿先 無料WEB相談
住宅ローン減税と繰り上げ返済 回答者 FP鈴木 美和子
Tさん、こんにちは。
繰り上げ返済するか、住宅ローン控除が終わるまでは繰り上げしないほうがいいのか
のご相談ですね。
500万円だけを繰り上げるパターンと、合計1300万円を繰り上げる2つのパターンで試算してみました。
<500万円を繰り上げる場合>
1.すぐに500万円を繰り上げ返済する
2.住宅ローン控除が終わってから、500万円を一括繰り上げ返済する
<合計1300万円を繰り上げる場合>
3.すぐに500万円を繰り上げ返済し、毎年100万円づつ返済する
4.住宅ローン控除が終わってから、1300万円を一括繰り上げ返済する
<条件>
・残返済期間34年とのことですので、住宅ローン減税の残年数は9年としました
・変動金利ですが、金利は変わらないものとします
・住宅ローン減税は住宅ローン残高の1%が全額対象とします
残債2880万円
金利0.645%
※500万円の繰り上げ返済の場合
<1.すぐに500万円を繰り上げ返済>
住宅ローン減税額 約 1,800,000円
繰り上げ返済軽減額 約 1.088,000円
<合計 約 2,888,000円>
<2.住宅ローン控除が終わってから、500万円を一括繰り上げ返済>
住宅ローン減税額 約 2,262,000円
繰り上げ返済軽減額 約 764,000円
<合計 約 3,026,000円>
※1300万円の繰り上げ返済の場合
<3.すぐに500万円を繰り上げ返済し、毎年100万円づつ返済>
住宅ローン減税額 約 1,528,000円
繰り上げ返済軽減額 約 2,019,000円
<合計 約 3,547,000円>
<4.住宅ローン控除が終わってから、1300万円を一括繰り上げ返済>
住宅ローン減税額 約 2,262,000円
繰り上げ返済軽減額 約 1,553,000円
<合計 約 3,815,000円>
上記の通り、現在の金利が続けば、住宅ローン減税を受取り終わったあとに、より多い金額を繰り上げ返済すれば、一番効果が高くなります。(保証料の戻りなどは考慮していません)
しかし、Tさんの場合は変動金利ですので、もし今後金利が上昇した場合には、目安としては1%を超えたら、繰り上げ返済を優先したほうがよいでしょう。
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住宅ローン減税と繰り上げ返済 質問者 Tさん
ありがとうございました。大変参考になりました!
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