変動と固定、繰り上げ返済の順序 質問者 Nさん 2017年1月11日
2016.8に中古マンション購入。
アルヒにてフラット35の住宅ローン
3,900,000円を変動金利2.6%、毎月14,088円返済
35,100,000円を固定金利33年までは0.6%
以降は金利0.9%で92,674円、33年以降96,785円返済
他に25,000円の毎月管理費あり。
繰上げ返済するには固定金利と変動金利どちらを先に返済するべきか。
10年の住宅ローン減税も聞きましたがよく分からないのでメールをにて相談しました。
質問投稿先 無料WEB相談
変動と固定、繰り上げ返済の順序 回答者 FP鈴木 美和子
Nさん、こんにちは。
固定金利と変動金利のどちらを優先して返済すべきかのご質問ですね。
・変動金利を返すべきか、固定金利か
金利をみたところ、390万円の金利が2.6%と、かなり高いようです。
3,510万円分の住宅ローン金利は現在0.6%ということですから、先に返済すべきなのは390万円の変動金利です。
・住宅ローン減税を考慮してみても繰り上げ返済が有利か
390万円の住宅ローンが住宅ローン減税に該当したとしても、住宅ローン減税で戻ってくるのは1%分ですから、390万円の住宅ローンは繰り上げ返済したほうがよいということになります。
なお、3,510万円の住宅ローンに関しては、金利が1%を下回っている間は、住宅ローン減税を受け取った方が有利になります。
あとはNさんが住宅ローン減税をいくらまで受け取ることができるかによって、3,510万円の住宅ローンも繰り上げ返済すべきかどうか変わってきます。
まずはご自身の減税で受け取れる額を計算してみてください。
<住宅ローン減税額を確認する>
毎年末の住宅ローン残高又は住宅の取得対価のうちいずれか少ない方の金額の1%
<所得税の計算>
「源泉徴収票」を見て頂き、「源泉徴収税額」を見てください。
この「源泉徴収税額」が「所得税」になります。
<住民税>
住民税から引く場合は、住宅ローン減税額が所得税額だけでは引ききれなかった場合に翌年の住民税から次の金額を限度に控除されます。
前年課税所得の7%、上限額が13.65万円となります。
Nさんの住宅ローン減税額は、上記所得税と住民税を合わせた額が、年間の減税の上限額となります。
なお、一度繰り上げ返済をしてしまうと、資金を戻してもらうことはできません。
本当に繰り上げ返済してしまってよい資金であるかどうかを見極めることも大切です。
その見極めには、ライフプランを作成して将来のシミュレーションを行ってみると
いくらまでを繰り上げ返済に充てるのがNさんの家計にとって適切かもわかります。
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