繰り上げ返済について 質問者 あいさん 2013年6月17日
はじめまして、繰り上げ返済についてご助言頂けますでしょうか?
H23.12月に 借入金額 2,400万 利率0.775% 35年で住宅ローンを組んでいます。
1,000万円の繰上返済が可能なのですが、
長期優良住宅に該当する控除(0.012)を確定申告でしています。
繰上返済(期間短縮)か、10年のローン控除、どちらがメリット大きいでしょうか?
自分で計算したところ、繰上返済により減少する利息額は219万円ほど、ローン控除は昨年度分で実質21万円(源泉徴収額分)でした。
自身の計算が間違っていなければ、繰上返済をしない方がメリットが大きい?と 思うのですが、正しいでしょうか?
正しければ、住宅ローン控除の10年が過ぎてから繰上返済をした方がメリットが、大きいということでしょうか?
それは11年目でしょうか?
お忙しい中恐れ入りますが、ご回答いただければ大変うれしいです。
質問投稿先 無料WEB住宅ローン相談
繰り上げ返済について 回答者 FP熊谷
あいさん、こんにちは。
繰り上げ返済のお悩みについてお答えします。
平成23年度は、住宅物件が、長期優良住宅などの認定を受けている場合には、控除額が、年末残高の1.2% 年間最高控除額60万円となります。
平成24年度末の住宅ローン残高は、2、335万円(平成23年12月から返済開始の場合)になるので、住宅ローン控除額は、28万円ほどになるようです。
昨年度の源泉徴収分が21万円とのことなので、差額の7万円は、住民税から減税される可能性があります。
住民税の減税時期は、平成24年分の減税の場合、平成26年度に減税されます。
平成23年度に入居している場合には、平成23年度末の住宅ローン減税も対象になりますが、今回はどちらかわかりませんので、入居は平成24年度で、昨年度が初めての住宅ローン減税としてお話していきます。
繰り上げ返済をした場合のシュミレーション例をご紹介しますが、上記にある住民税分もすべて減税対象になるとしてご紹介します。
<2013年6月に1000万円を繰り上げ返済した場合(期間短縮型)>
年度 | 年末残高 | 住宅ローン減税額 |
平成25年末 | \12,750,000 | \153,000 |
平成26年末 | \12,060,000 | \144,720 |
平成27年末 | \11,370,000 | \136,440 |
平成28年末 | \10,670,000 | \128,040 |
平成29年末 | \9,970,000 | \119,640 |
平成30年末 | \9,260,000 | \111,120 |
平成31年末 | \8,550,000 | \102,600 |
平成32年末 | \7,830,000 | \93,960 |
平成33年末 | \7,100,000 | \85,200 |
繰り上げ返済軽減額 2、186、072円
住宅ローン減税合計額 1、074、720円
<合計額 3、260、792円>
<住宅ローン減税終了後に1、000万円を繰り上げ返済した場合>
年度 | 年末残高 | 住宅ローン減税額 |
平成25年末 | \22,740,000 | \272,880 |
平成26年末 | \22,130,000 | \265,560 |
平成27年末 | \21,520,000 | \258,240 |
平成28年末 | \20,900,000 | \250,800 |
平成29年末 | \20,280,000 | \243,360 |
平成30年末 | \19,650,000 | \235,800 |
平成31年末 | \19,020,000 | \228,240 |
平成32年末 | \18,380,000 | \220,560 |
平成33年末 | \17,730,000 | \212,760 |
繰り上げ返済軽減額 1、449、085円
住宅ローン減税合計額 2、188、200円
<合計額 3、637、285円>
今回のシュミレーションでは、住宅ローン減税を受けていたほうがメリットは高いようです。
ただし、金利の上昇がある場合に備えて、いつでも繰り上げ返済に回せるように準備はしておきましょう。
繰り上げ返済のタイミングとしては、住宅ローン減税は、12月末の住宅ローン残高で計算されますので、10回目の住宅ローン減税対象年度を超えた、1月に繰り上げ返済をするのが良いです。
今回のシュミレーションのように、平成24年度が最初の住宅ローン減税であれば、平成34年1月に、平成23年度から住宅ローン減税を受けている場合には、平成33年1月に繰り上げ返済をするということになります。
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