住宅ローンについて 質問者 くまさん 2014年9月14日
借入金額 2,000万円
借入時期 H27.1月〜35年間 変動金利0.775%
銀行ローンの予定ですが、
元利均等で2,000万円のローンを組むか
元利均等で800万円、元金均等で1,200万円のローンを組むか検討しています。
銀行の営業の方からの説明では、金利の上昇があった時など対応しやすい元金均等のほうがトータルの返済金額が少なくすむが主なメリットデメリットは2つのローンを組むことにより、諸費用が2倍かかるものがある
シュミレーションしたところ、金額面はあまり変わらず、2つにすると面倒なだけかもと思い始めました。
アドバイスお願いします。
また、繰り上げ返済も計画していきたいと思っていますが、10年間の住宅ローン減税(170万円程度)を最大限活用した後にまとまった金額での繰り上げがいいでしょうか。
こちらもアドバイスお願いします。
質問投稿先 無料WEB相談
住宅ローンについて 回答者 FP藤本 崇
くまさん、こんにちは。
「住宅ローンについて」というご質問にお答え致します。
元利均等で2,000万円のローンを組んだ場合と元利均等で800万円、元金均等で1,200万円のローンを組んだ場合の単純比較での支払利息の差はトータルで約7万円です。
元利均等ですべて組んだ場合の支払月額は5万4千円に対し、元金均等を組み入れた方
は当初5万8千円程度と支払額が多いですが、18年目頃から逆転します。
仮に10年目に金利が2%に上昇した場合、前者の月額支払額は6万3千円程度となり、
後者は約6万8千円程度から逓減していきます。トータルの支払額では後者が約27万円低くなります。
もし当初の方がキャッシュフロー上余裕があるということでしたら元金均等返済とい
う考えもありますが、手数料等も勘案すると1200万円と800万円の二つに分けるメ
リットはそれほど高くないかもしれません。
その他にも下記の方法なども検討されてみると良いのではないでしょうか。
1.金利の上昇リスクへの対策は、固定金利を検討する。
2.元利均等返済選択の場合、元金均等返済で払った場合の差額分をためて繰り上げ返済する。
3.元金均等返済一本にする。
上記はくまさんの今後の長期キャッシュフローに合わせて返済計画をたててみてくだ
さい。
元利均等で変動金利0.775%と仮定した場合の繰上げ返済による住宅ローン減税額と
軽減効果は以下の通りです。
<1.100万円を繰上返済していった場合>
住宅ローン減税額 約1,140,000円
繰り上げ返済軽減額 約1,730,000円
<合計 約2,870,000円>
<2.住宅ローン減税終了後に1000万円を繰上返済>
住宅ローン減税額 約1,640,000円
繰り上げ返済軽減額 約1,340,000円
<合計 約2,980,000円>
上記の通り住宅ローン減税終了後にまとめて繰り上げ返済した方がトータルでの削減
効果は大きいようです。
参考にしてみて下さい。
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