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繰り上げ返済と住宅ローン減税　　質問者　りんりんさん　２０１３年５月２４日

こんばんは。 この記事を読んで、住宅ローンをしている金融機関にシュミレーションしていただこうと思ったのですが、出来ないといわれたので、こちらでアドバイスしていただきたいと思っております。 ２０１１年９月にローンを実行し、３２００万円借りました。
変動金利0.725％で借り、月々７１４５７円、ボーナスでプラス８８９９８円返済しております。
いままで繰り上げ返済したことがなく、多分ケース２の例と似ているので、借りた金額は高額ですが、金利が低いので、繰り上げ返済でも、１０年後にまとめて返しても、どっちもどっちかなと思っておりました。
しかし、何だか金利が上がりそうな予感がして、固定金利に変更しようかと思ったら、1.95%で月の返済でプラス１万５千円程あがることになり、とりあえず、、変動金利のままにしようと思っております。１０年後に完済は無理なのですが、とりあえず４００万、毎年１５０万程なら返済できそうです。
住宅ローン減税が終了後に返済するか、どうすればよいかすみませんがアドバイスよろしくお願いいたします。

質問投稿先　ブログ

　繰り上げ返済と住宅ローン減税　　回答者　ＦＰ熊谷

まずは、住宅ローン減税の概要についてお話します。
住宅ローン減税の条件としては、年間所得３、０００万円以下、償還期間１０年以上の借入などを満たす場合となります。
２０１１年度は、住宅物件が、長期優良住宅などの認定を受けている場合などには、控除率や控除額が変わります。（年間６０万円）
今回は、一般物件年間控除額４０万円の場合としてお話します。

ご相談内容では、繰り上げ返済をするべきかどうかということなので、住宅ローン減税を最大控除できた場合、変動金利も０．７２５％が変わらない場合としたシュミレーションをご案内します。（コメント記載項目内容で、確認できた分についてシュミレーションするので、数字に誤差があることはご了承ください、大まかな方向性はお分かりいただけると思います）

＜４００万円をすぐ繰り上げ返済・毎年１５０万円を繰り上げ返済した場合＞

繰り上げ返済軽減額　　１、６６１、２３６円
住宅ローン減税合計額　１、５７０、７９５円

繰り上げ返済軽減額　　１、４４１、７０９円
住宅ローン減税合計額　２、１１５、３９７円

金利の変化を考慮しなければ、住宅ローン減税のメリットの方が高いようです。
ただし、金利上昇に備えて、下記の点に注意しながら準備をするのが良いと思います。

変動金利は、半年ごとに金利が見直しされますが、見直し月の前月までには、次回の返済予定表が届くので、毎回届く返済予定表は、新利率の項目を注意して確認をしましょう。
新利率に、金利の変化がある場合には、金利見直し月の前月までに繰り上げ返済用の資金をすぐ投入するようにいつでも準備しておくように心がけましょう。

もう一つ、金利の変化がない場合で、毎年繰り上げ返済する場合には、タイミングとしては１月に繰り上げ返済をする方がお得になります（１２月末の住宅ローン残高で、減税額が決まるため）

いずれにしろ、ここ最近の長期金利の上昇など、将来の金利上昇リスクを真剣に考える必要がある状況なので、すぐに繰り上げ返済しない場合にも、金利の上昇に備えて、繰り上げ返済資金はしっかりと残せるように備える必要がありそうです。

繰り上げ返済と住宅ローン減税　　質問者　りんりんさん　

お忙しい中、早々にご返信いただき、ありがとうございました。
我が家は長期優良住宅の認定を受けておりますので、少し金利が上がっても、控除の方がお得みたいですね。
金利上昇に注意しながら、控除終了後に少しでも多く返済出来るように、貯蓄していこうと思います。 返済に適した時期まで教えていただき、本当にありがとうございました。

繰り上げ返済と住宅ローン減税　　質問者　りんりんさん　

前回は丁寧に回答いただきありがとうございました。
今回の質問なのですが、昨年主人が転勤になり、現在単身赴任なのですが、子供と一緒に引っ越しをしようと考えております。
連休や子供の長期休暇は自宅に戻る予定ですので、主人と子供の住民票を移し、私の住民票は現在の住所のままにするつもりですが、たまに帰宅するだけでは、住宅ローン控除が受けられないと知りました。
控除期間の１０年以内には、戻ってこれないので、繰り上げ返済をしようと思っております。
現在金利は変わらず、我が家は長期優良住宅の認定を受けております。
住宅ローン控除と同じ効果を受けようと思うと、いくら繰り上げ返済をすればいいかを知りたいです。
２０１４年３月に引っ越すか、２０１５年３月に引っ越すかをまだ決めていないので、両方の年での繰り上げ返済の額を教えていただきたいです。
ちなみに、こういう相談は税務署に行けば教えていただけるのでしょうか？

　繰り上げ返済と住宅ローン減税　　回答者　ＦＰ熊谷

りんりんさんこんにちは、 質問の趣旨に答えが合っているかわかりませんが、２０１４年・２０１５年に該当予定だった、住宅ローン減税と同程度の金額を、住宅ローン繰り上げ返済で、浮かせるには、それぞれの年度にいくら繰り上げ返済をすれば良いのか・・・ということでよろしいですか？

２０１４年度の住宅ローン減税は、３４．７万円
２０１５年度の住宅ローン減税は、３３．５万円　となります。

上記同額の繰り上げ返済による利息軽減額を得るには、

２０１４年度の繰り上げ返済は、１６４万円
２０１５年度の繰り上げ返済は、１７３万円　　が必要なようです。

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