繰り上げ返済と住宅ローン減税 質問者 お侍さん 2014年2月19日
こんにちは。繰り上げのタイミングを考えておりまして、
こちらに辿り着きました。
アドバイス頂けるとありがたいです。
2年ごとに100万円を繰り上げするか、 住宅ローン控除が終わってからまとめて繰り上げたほうが良いのか、 日々悩んでおります。
【ローン金額】2200万円(フラット35s)
【返済開始】2012年7月から
【金利】当初10年1.16% 11年目から(10年間)1.86% 21年目から2.16%
【返済期間】35年
家は長期優良住宅の認定を受けています。
ローンを組んだ時は、10年間は控除が1%あるので、
実質金利は1.16%−1%=0.16%と考えておりました。
0.16%なら繰り上げ資金をネット銀行の年利0.5%ほどの定期を
組んだ方が、良いかとざっくり考えていましたが、
最近になって不安になってきました。
100万円の定期を組んでも結局4000円ほどの利息しかつかないためです。
2年ごとに100万円繰り上げパターンと、
十年後にまとめて500万円繰り上げパターンと、
どちらのほうが効果があるかアドバイスお願い致します。
質問投稿先 無料WEB相談
繰り上げ返済と住宅ローン減税 回答者 FP熊谷
お侍さん、こんにちは。
住宅ローンの繰り上げ返済の質問についてお答えします。
2012年度の住宅ローン減税は,長期優良住宅の場合は、年末残高4、000万円までの1%が控除対象なので、今回は、残債分は全額住宅ローン控除対象としてご案内していきます。
それでは、繰り上げ返済と住宅ローン減税、どちらを優先させるべきか、概算値のシュミレーションをご案内します。
シュミレーションの条件は、次の2パターンで比較しています。
1.2年ごとに100万の繰り上げ返済をする場合
2.住宅ローン控除が終了後にまとめて繰り上げ返済する場合
<1.2年ごとに100万の繰り上げ返済をする場合>
繰り上げ返済軽減額 2,775,000円
住宅ローン減税合計額 1,304,000円
<合計額 4,079,000円>
<2.住宅ローン控除が終了後に全額繰上げ返済する場合>
繰り上げ返済軽減額 2,512,000円
住宅ローン減税合計額 1,504,000円
<合計額 4,016,000>
今回のシュミレーション結果では、上記のように、1番目の2年ごとに住宅ローン繰り上げ返済をしていく方がより有利なようでした。
なので、質問1番と2番の差額以上の、運用利回りが取れれば、2番の住宅ローン減税後に繰り上げ返済するほうが有利ということになります。
繰り上げ返済と住宅ローン減税 質問者 お侍さん
FP熊谷様
こんにちは。
アドバイスありがとうございます。
自分でも計算していた概算と大体同じくらいでした。
差額63,000円だと、2年ごとに100万円ずつ年利0.4%で、
控除終了まで運用するのとだいたい同じくらいでしょうか。
単純に2年ごとの100万円を単利で計算すると、
定期100万(年利0.4%×0.8)
8年25,600(3,200×8)
6年19,200(3,200×6)
4年12,800(3,200×4)
2年6,400(3,200×2)
で64,000円ですので、0.4%以上の利回りをねらえれば、
よいという考えで間違いないでしょうか?
この先、病気、怪我など万が一の大きな出費もあるかも知れませんので、
そういうときに、手もとにお金がある方が安心出来るような気がします。
もちろんそういう緊急のリスクに備えたお金まで、
繰り上げ返済にまわすつもりはありませんが。
繰り上げ返済と住宅ローン減税 回答者 FP熊谷
お侍さん、こんにちは。
運用利回りですが、考え方は正しいと思います。
また、住宅ローンは繰り上げ返済をした後は、当然お金を戻してもらうことはできませんので、今回のように、2つの差がない場合などは(運用益などでカバーできた場合)住宅ローン減税の恩恵を受けながら、手元に残すことができるのは、大きなメリットと言えます。
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